Borg Terugkrijgen: 10 Tips die Echt Werken [2026]

Dit is de allerbelangrijkste tip, en je moet hem toepassen op het moment dat je de sleutel krijgt — niet pas als je vertrekt. Loop door de hele woning en maak foto's van alles: muren, plafonds, vloeren, keukenblad, sanitair, kozijnen, deuren, stopcontacten. Fotografeer specifiek alle bestaande gebreken: vlekken, krassen, afbladderende verf, loslatend behang, kalkaanslag, kapotte tegels. Maak minimaal 100 foto's. Dat klinkt als veel, maar met je telefoon ben je in 15 minuten klaar. Stuur de foto's per e-mail naar je verhuurder met de tekst: "Hierbij de foto's van de staat van de woning bij aanvang van de huur op [datum]. Graag ontvang ik een bevestiging." Als je verhuurder reageert met "ontvangen", heb je bewijs. Reageert hij niet? Dan heb je alsnog de verzonden e-mail met datum als bewijs. Sla de foto's ook op in de cloud (Google Drive, iCloud) zodat je ze niet kwijtraakt als je telefoon kapotgaat. Deze foto's zijn goud waard als er bij het einde van de huur discussie ontstaat over de staat van de woning.

Pak je huurcontract erbij en zoek de bepalingen over de borg. Hoeveel borg heb je betaald? Onder welke voorwaarden krijg je het terug? Staat er een termijn in waarbinnen de verhuurder moet terugbetalen? Wat zijn de voorwaarden voor inhouding? De meeste huurcontracten zeggen dat je de woning moet opleveren "in de staat waarin je het hebt ontvangen, met uitzondering van normale slijtage". Dat is een belangrijke zin. Normale slijtage is namelijk voor rekening van de verhuurder, niet van jou. Voorbeelden van normale slijtage: lichte verkleuringen van muren door zonlicht, slijtageplekken op veelbelopen stukken vloer, vergeelde kozijnen, kleine spijkergaatjes van schilderijen. Voorbeelden van schade die niet onder slijtage valt: grote gaten in muren, brandvlekken, kapotgeslagen tegels, beschadigde keukenkastjes door ruw gebruik. Is er geen borgclausule in je contract? Dan gelden de wettelijke regels: de verhuurder mag alleen inhouden voor daadwerkelijke schade bovenop normale slijtage, en moet de borg binnen een redelijke termijn terugbetalen (in de rechtspraak: 1 tot 3 maanden). Heb je vragen over je contract? Het Juridisch Loket geeft gratis advies.

Kleine reparaties zelf doen kost je een paar euro aan materiaal maar bespaart tientallen of honderden euros aan ingehouden borg. Spijkergaatjes en schroefgaten in muren: vul ze met muurvuller (3 euro bij de Action). Laat het drogen, schuur het glad met fijn schuurpapier, en werk het bij met een klein blikje muurverf in dezelfde kleur. Totale kosten: 5 tot 10 euro. Verhuurders rekenen hier soms 15 tot 25 euro per gat voor. Kleine krassen in laminaat of parket: gebruik een reparatiestift of reparatiewas in de juiste kleur (5-10 euro bij de bouwmarkt). Kalkaanslag op kranen en tegels: schoonmaken met schoonmaakazijn of een ontkalker. Een fles HG Kalkweg kost 4 euro en maakt je badkamer weer als nieuw. Loslatend kit in de badkamer: verwijder het oude kit met een kitverwijderaar en breng nieuw siliconenkit aan. Een tube kit kost 5 euro, een kitspuit 3 euro. YouTube staat vol met instructievideo's — het is makkelijker dan je denkt. Losse deurklinken of scharnieren: even aandraaien met een schroevendraaier. De totale investering voor al deze reparaties: 20 tot 40 euro. De potentiele besparing op je borg: 100 tot 400 euro.

Een schone woning is de snelste manier om je volledige borg terug te krijgen. Verhuurders kijken als eerste naar de schoonmaak — het is zichtbaar en makkelijk te beoordelen. Doe het grondig of huur een schoonmaakbedrijf in (150 tot 300 euro voor een complete eindschoonmaak van een appartement). Op /tips/schoonmaken-bij-verhuizing lees je precies wat je moet schoonmaken en hoe. De kort versie: keuken — oven, kookplaat, afzuigkap (inclusief filters), koelkast, aanrechtblad, kastjes van binnen en buiten, tegels en voegen. Badkamer — toilet, douche, bad, wastafel, kranen, tegels, voegen, spiegel, ventilatierooster. Woonkamer en slaapkamers — vloeren stofzuigen en dweilen, plinten, kozijnen, ramen (binnen en buiten), radiatoren, stopcontacten, lichtschakelaars. Overig — berging, balkon, schuurtje, zolder, trapportaal. Vergeet de bovenkant van keukenkastjes niet — daar zit een laag vet en stof die je pas ziet als je er specifiek naar kijkt. En de ventilatieroosster in de badkamer: die is vaak zwart van het stof. Haal hem eraf en was hem in de gootsteen. Doe de schoonmaak op de dag voor de oplevering, niet eerder. Anders waait er weer stof naar binnen of laat je zelf voetsporen achter.

Lever je woning nooit op zonder dat de verhuurder erbij is. Stuur een e-mail of WhatsApp met het voorstel om samen door de woning te lopen op de dag van de sleuteloverdracht. Tijdens die inspectie lopen jullie samen door alle kamers. De verhuurder noteert eventuele gebreken, jij kunt direct reageren of uitleg geven. Als er discussie is over een punt, kun je je beginfoto's laten zien. Maak een opleverdocument. Dit hoeft niet ingewikkeld te zijn: een A4-tje met per kamer de staat (goed/redelijk/slecht), eventuele opmerkingen, en handtekeningen van beide partijen. Dit document is je bewijs dat jullie het eens zijn over de staat van de woning. Zonder dit document kan de verhuurder achteraf van alles beweren. Met dit document staat zwart op wit wat er is afgesproken. Vraag ook expliciet om een bevestiging van het bedrag dat je terugkrijgt en wanneer. "Ik krijg de volledige borg van [bedrag] terug binnen [aantal] weken." Als de verhuurder iets wil inhouden, vraag dan om een specificatie: welk gebrek, welk bedrag, en waarom. Op /checklist-verhuizen staat een volledige opleveringschecklist die je kunt gebruiken.

De wet is duidelijk over wat een verhuurder wel en niet mag verhalen op je borg. De verhuurder mag inhouden voor: achterstallige huur of servicekosten, schade die je hebt veroorzaakt en die boven normale slijtage uitkomt, schoonmaakkosten als de woning niet schoon is opgeleverd (maar dan moet hij een factuur kunnen overleggen). De verhuurder mag niet inhouden voor: normale slijtage (verkleuringen, lichte slijtageplekken op de vloer, vergeeld houtwerk), onderhoud dat sowieso zijn verantwoordelijkheid is (buitenschilderwerk, cv-ketelonderhoud, daklekkages), verbeteringen die je hebt aangebracht (als je met toestemming een nieuwe keuken hebt geplaatst, hoef je die niet te verwijderen tenzij anders afgesproken). Concrete voorbeelden: je verhuurder mag niet 500 euro inhouden voor "opnieuw schilderen" als je er 5 jaar hebt gewoond — verf slijt en dat is normale slijtage. Hij mag niet 200 euro inhouden voor "professionele schoonmaak" als je de woning zelf grondig hebt schoongemaakt. Hij mag niet 150 euro inhouden voor "slijtage aan het tapijt" — slijtage is per definitie normaal gebruik. Als je denkt dat je verhuurder onterecht inhoudt, ga dan naar het Juridisch Loket (gratis) of de Huurcommissie. Je kunt ook een brief sturen (zie tip 8).

Op de dag van de oplevering maak je opnieuw foto's van de hele woning — net als bij het begin, maar nu van de eindstaat. Fotografeer elke kamer vanuit meerdere hoeken: muren, vloeren, plafonds, keuken, badkamer, ramen, kozijnen. Maak close-ups van plekken waar discussie over zou kunnen ontstaan. Neem ook een video op: loop door de hele woning en laat zien dat alles schoon en in goede staat is. Een video is lastiger te betwisten dan foto's. Bewaar de foto's en video's minimaal 6 maanden — tot je borg is terugbetaald en de termijn voor eventuele claims is verlopen. Sla ze op in de cloud, niet alleen op je telefoon. Als de verhuurder niet komt opdagen voor de inspectie (dat gebeurt vaker dan je denkt), maak dan je foto's en video's, draag de sleutel in via de brievenbus of op een andere afgesproken manier, en stuur een e-mail: "Ik heb de woning vandaag opgeleverd in schone en goede staat. De sleutel is ingeleverd via [methode]. Foto's van de eindstaat zijn bijgevoegd. Graag ontvang ik de borg van [bedrag] binnen [termijn]." Deze e-mail is je bewijsstuk.

De borg moet binnen een redelijke termijn worden terugbetaald. In de rechtspraak wordt 1 tot 3 maanden als redelijk beschouwd. Duurt het langer? Dan is het tijd voor actie. Stap 1: stuur een vriendelijke herinnering per e-mail of WhatsApp. "Beste [naam], op [datum] heb ik de woning opgeleverd. Ik heb de borg van [bedrag] nog niet terugontvangen. Kun je aangeven wanneer ik het bedrag kan verwachten?" Geen reactie na een week? Stap 2: stuur een formele brief per aangetekende post. In deze brief vermeld je: het adres van de huurwoning, de hoogte van de borg, de datum van oplevering, het feit dat je de woning in goede staat hebt opgeleverd, en een termijn van 14 dagen om te betalen. Voeg toe: "Bij uitblijven van betaling binnen deze termijn zie ik mij genoodzaakt juridische stappen te ondernemen." Het woord "aangetekend" is belangrijk — de verhuurder kan dan niet beweren dat hij de brief nooit heeft ontvangen. Nog steeds geen reactie? Stap 3: schakel het Juridisch Loket in (gratis) of dien een klacht in bij de geschillencommissie. In het uiterste geval kun je een incassoprocedure starten via de kantonrechter. Bij bedragen tot 25.000 euro heb je geen advocaat nodig. De griffiekosten zijn 92 euro — die krijg je terug als je wint.

Veel borgconflicten ontstaan door slechte communicatie. De verhuurder voelt zich overvallen, jij voelt je genegeerd, en voor je het weet staan jullie tegenover elkaar. Dat kun je voorkomen. Communiceer altijd schriftelijk. WhatsApp is prima, e-mail is beter. Mondelinge afspraken zijn niet te bewijzen. Als je iets mondeling afspreekt, stuur dan een bevestigings-e-mail: "Zoals vandaag telefonisch besproken, wordt de borg van [bedrag] binnen [termijn] teruggestort." Wees proactief. Neem 4 weken voor het einde van je huurperiode contact op: "Ik lever de woning op per [datum]. Kunnen we een inspectie inplannen?" Geef de verhuurder het gevoel dat je het netjes wilt afhandelen — dat verlaagt de kans op conflicten enorm. Blijf zakelijk maar beleefd. Dreigen werkt averechts. Een boodschap als "Als ik mijn borg niet binnen een week heb, stap ik naar de rechter" zorgt voor weerstand. Beter: "Ik zou het op prijs stellen als we de borgteruggave op korte termijn kunnen afronden." En als je merkt dat de verhuurder onredelijk is? Accepteer niet zomaar een inhouding. Vraag om een specificatie en controleer of de claim terecht is. In veel gevallen geeft een verhuurder toe als je laat merken dat je je rechten kent.

Soms helpt geen enkele tip en moet je verder escaleren. Dat is vervelend maar soms nodig — het gaat per slot van rekening om honderden of duizenden euros. De eerste stap is altijd het Juridisch Loket: gratis juridisch advies, ze kunnen inschatten of je een sterke zaak hebt. De tweede stap is een brief laten sturen door een jurist of mediator. Een brief op briefpapier van een juridisch kantoor maakt indruk — veel verhuurders betalen alsnog na zo'n brief. Kosten: 50 tot 150 euro, maar het is de investering waard als je borg 1.000 euro of meer is. De derde stap is de kantonrechter. Bij vorderingen tot 25.000 euro kun je zonder advocaat procederen. Je dient een verzoekschrift in (griffiekosten: 92 euro), de rechter nodigt beide partijen uit, en er volgt een uitspraak. De gemiddelde doorlooptijd is 4 tot 8 weken. In de praktijk gaat het zelden zo ver. De meeste verhuurders betalen nadat ze een aangetekende brief of een brief van een jurist hebben ontvangen. Het helpt enorm als je goede documentatie hebt: beginfoto's, eindfoto's, je huurcontract, een opleverdocument, en alle e-mailcorrespondentie. Op /regelen-bij-verhuizing vind je meer informatie over je rechten en plichten bij het einde van een huurperiode.